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Guide urbanisme · Versailles (78000)

PLU de Versailles : ce que vous pouvez construire

À Versailles, deux règlements se partagent la ville : le PLU (397 pages) et le plan de sauvegarde du secteur sauvegardé (117 pages). Nous avons lu les deux et résumé ce qui compte pour agrandir ou surélever une maison.

D'après le règlement du Plan local d’urbanisme de Versailles (mise à jour, 1 décembre 2025). Guide vérifié le 27 octobre 2026 par BENEBATTI.

Les règles par zone

Quelle zone pour votre terrain ?

Saisissez votre adresse ou votre parcelle cadastrale : nous interrogeons le Géoportail de l’urbanisme et ouvrons les règles qui vous concernent.

Zone UG · Ésidentielle de maisonsLa zone UG est une zone résidentielle de maisons, découpée en cinq secteurs, UGa à UGe. Vous pouvez agrandir ou surélever dans la limite de 30 % d’emprise au sol (25 % en UGb) et de 7 m ou 6 m à l’égout selon le secteur.Hauteur à l’égout7 mEmprise au sol30 %Recul sur rue3 mPleine terre50 %Toutes les règles de la zone UG →Zone UE · Secteurs UEa à UEdLa zone UE compte quatre secteurs, UEa à UEd, où l'on construit en principe à l'alignement de la rue, d'une limite latérale à l'autre. Au-delà de la bande constructible de 15 m (UEa, UEc) ou 13 m (UEb, UEd), on ne construit plus, sauf exceptions comme l'extension d'une maison existante.Hauteur à l’égout9 mEmprise au sol40 %Sur rueÀ l’alignementToutes les règles de la zone UE →Zone UD · Zone urbaineLa zone UD est une zone résidentielle où l'on peut construire, agrandir et surélever. Les constructions restent à 3 m au moins de la rue et ne couvrent pas plus de 50 % du terrain.Hauteur à l’égout9 mEmprise au sol50 %Recul sur rue3 mPleine terre70 %Toutes les règles de la zone UD →Zone UC · Secteurs UCa à UCs2La zone UC est découpée en huit secteurs (UCa à UCf, UCs1 et UCs2) aux règles très différentes. Selon le secteur, on construit à l'alignement ou en retrait, avec une emprise au sol de 25 % à 45 % du terrain.Hauteur à l’égout15 mEmprise au sol35 %Sur rueÀ l’alignementPleine terre70 %Toutes les règles de la zone UC →Zone UA · Bâti continu à l’alignementLa zone UA est une zone de bâti continu : on construit à l'alignement de la rue et d'une limite latérale à l'autre. Cette règle vaut dans une bande de 12 ou 15 m depuis l'alignement ; au-delà, on ne construit pas, sauf exceptions comme l'extension dans le prolongement des murs.Hauteur à l’égout9 mEmprise au sol50 à 20 %Sur rueÀ l’alignementPleine terre50 %Toutes les règles de la zone UA →Zone UB · Secteurs à plans de détailLa zone UB compte trois secteurs, UBa, UBb et UBc, réglés par des plans de détail. Ces plans fixent l'implantation, l'emprise au sol et la hauteur de chaque construction.Toutes les règles de la zone UB →Zone SD · Lotissement tardif du Parc aux Cerfs (secteur sauvegardé)La zone SD correspond au lotissement tardif du Parc aux Cerfs, dans le secteur sauvegardé : un tissu peu dense avec des cœurs d'îlot protégés. Ce que vous pouvez faire dépend d'abord de la légende de votre immeuble sur le Plan de Sauvegarde.Hauteur9 m / 12 mEmprise au sol30 %Sur rueÀ l’alignementToutes les règles de la zone SD →Zone SA · Cœur dense et commerçant du centre-ville (secteur sauvegardé)La zone SA est le cœur dense et commerçant du secteur sauvegardé, avec les Carrés Saint-Louis (SA'). Le Plan de Sauvegarde fixe le sort de chaque immeuble : protégé, modifiable ou à démolir.Emprise au sol75 %Sur rueÀ l’alignementToutes les règles de la zone SA →Zone SB · Tissus urbains denses proches du centre commerçant (secteur sauvegardé)La zone SB regroupe des tissus urbains denses proches du centre commerçant, avec l'ancien hôpital Richaud et le lycée Hoche (SB') et la caserne de Croÿ (SBa). Le Plan de Sauvegarde fixe le sort de chaque immeuble : protégé, modifiable ou à démolir.Emprise au sol50 %Sur rueÀ l’alignementToutes les règles de la zone SB →Zone SC · Place d'Armes et avenues du Trident (secteur sauvegardé)La zone SC couvre les abords de la Place d'Armes et des trois avenues du Trident, dans le secteur sauvegardé. Ce que vous pouvez faire dépend d'abord de la légende de votre immeuble sur le Plan de Sauvegarde.Emprise au sol50 %Sur rueÀ l’alignementToutes les règles de la zone SC →

Les autres zones du PLU (activités, équipements, Satory, gares, zones naturelles) concernent peu les maisons. En zone naturelle, seules l’extension et l’aménagement de l’existant sont admis, sous conditions.

En bref

Deux règlements

PLU ou secteur sauvegardé

Dans le secteur sauvegardé, le plan de sauvegarde (PSMV) remplace le PLU.

Hauteur en zone UG

7 m à l’égout

6 m en UGd et UGe, avec un seul niveau de combles habitables au-dessus (PLU, art. UG 10).

Emprise au sol en zone UG

30 % du terrain

25 % en UGb (PLU, art. UG 9).

Aménagement de combles

Aucune place de parking exigée

Dans toutes les zones résidentielles du PLU (art. 12).

Toiture en zone UG

Mansart et chiens-assis interdits

L’extension reprend les proportions, pentes et matériaux de la maison (art. UG 11).

Secteur sauvegardé

Volume des immeubles maintenu

Une surélévation n’est possible que si le plan la prévoit pour l’adresse (PSMV).

Comment lire le PLU de Versailles

Versailles a deux règlements d’urbanisme. Le centre historique est un secteur sauvegardé, créé par arrêté ministériel en 1973 : il relève du et de mise en valeur (PSMV), dont la dernière modification a été approuvée le 15 décembre 2022. Le reste de la ville relève du PLU, approuvé en 2006, révisé en 2011 et mis à jour en dernier lieu le 1er décembre 2025.

Le découpe le secteur sauvegardé en quatre zones : SA (le cœur dense et commerçant, avec les Carrés Saint-Louis), SB (tissu dense proche du centre, dont l’ancien hôpital Richaud et le lycée Hoche), SC (la Place d’Armes et les trois avenues du Trident) et SD (le lotissement du Parc aux Cerfs, moins dense, avec des cœurs d’îlot préservés).

Le PLU compte de nombreuses zones. La zone UG est celle qui encadre le plus finement les maisons et leurs clôtures : son règlement cite notamment Clagny-Glatigny, Saint-Antoine, l’Ermitage, Montbauron, République, Notre-Dame, Alexis Fourcault, les Gonards et Porchefontaine. Les zones UA, UC, UD et UE couvrent des tissus plus denses.

C’est le plan de zonage du PLU, ou le plan du , qui indique la zone de chaque parcelle. Nous les vérifions sur votre adresse avant tout projet.

Un détail qui compte : une ouverture placée à plus de 1,90 m du plancher à l’étage (2,60 m au rez-de-chaussée), une porte non vitrée ou un châssis fixe à vitrage translucide ne comptent pas comme des « ». C’est ce qui permet parfois de réduire la distance aux voisins.

Les documents du PLU de Versailles, expliqués

Le règlement renvoie à des annexes et à des documents de la ville. Nous les avons lus et mis en page, avec les références exactes.

Extension ou surélévation à Versailles : ce que le PLU change

  1. 1D’abord, savoir quel règlement s’appliqueDans le secteur sauvegardé, c’est le , pas le PLU. Les règles y sont fixées immeuble par immeuble : un immeuble protégé garde sa volumétrie.
  2. 2Dans le secteur sauvegardé, la hauteur suit l’existantLe volume général des immeubles est maintenu. Une surélévation n’est possible que si le plan la prévoit pour l’adresse, ou exceptionnellement dans une « dent creuse » avec l’accord de l’.
  3. 3En zone UG, la hauteur est basse7 m à l’ (6 m en UGd et UGe) et un seul niveau de habitables. Une surélévation doit tenir dans ce , sauf maison qui le dépassait déjà en 1998.
  4. 4Les combles, sans place de parking en plusDans toutes les zones résidentielles du PLU, aménager des n’impose aucune place de stationnement. Pour une extension, seule la surface ajoutée est comptée.
  5. 5L’emprise au sol fixe la taille de l’extension30 % en UG (25 % en UGb), 30 % au Parc aux Cerfs, 35 à 45 % en UC, 40 à 50 % en UE, 50 % en UD. Et la moitié des espaces libres reste en , dont la moitié en .
  6. 6Prolonger les murs existantsLe PLU admet l’extension ou la surélévation dans le prolongement des murs de la maison, par dérogation aux règles d’implantation. En UG, au-delà de la bande de 23 m, l’extension respecte en revanche les distances aux voisins.
  7. 7Les fenêtres décident de la distanceUne façade avec une fenêtre de séjour ou de chambre se tient à une distance égale à sa hauteur, 8 m au moins. Sans , la moitié de la hauteur, avec 3 à 4 m minimum selon la zone.
  8. 8La toiture de l’extension reprend celle de la maisonEn zone UG, proportions, pentes, matériaux et couleurs s’accordent avec l’existant ; , et rampantes sont interdits. Dans le secteur sauvegardé, tout nouveau percement de toiture demande une autorisation préalable.
  9. 9Vérandas : possibles, mais encadréesEn UG, une véranda est une qui s’harmonise avec la maison. Sur un bâtiment protégé du PLU, seulement en rez-de-chaussée. Dans le secteur sauvegardé, les toitures transparentes sont admises sur des volumes d’accompagnement.
  10. 10Piscine : non couverte au fond du terrainAu-delà de la , seules les piscines non couvertes sont admises, de même que dans les intérieurs protégés.
  11. 11Les arbres de qualité sont protégésLa construction se tient à 5 m du tronc des arbres de qualité, et le permis peut être refusé s’il faut abattre des arbres de grande qualité. Dans le secteur sauvegardé, un abattage demande l’avis conforme de l’.
  12. 12Les clôtures font l’objet d’un dossierEn UG, la demande d’autorisation comporte un dossier spécifique sur la clôture : et grille, PVC interdit, portail de 3,50 m de large au plus. Dans le secteur sauvegardé, la clôture fait au moins 2,20 m.

Patrimoine et Bâtiments de France à Versailles

Le secteur sauvegardé est le cœur patrimonial de Versailles. Le y protège les immeubles, mais aussi certains intérieurs (planchers, charpentes, escaliers, cheminées, menuiseries), les jardins, pavages et dallages repérés, et des alignements d’arbres.

L’ intervient à plusieurs étapes : avis conforme pour couper ou abattre un arbre, accord pour agrandir ou boucher une , pour un enduit autre que le plâtre peint ou le mortier de sable, pour du blanc pur en façade, ou pour construire dans une « dent creuse ». Dans le secteur sauvegardé, la brique et la meulière ne sont ni peintes ni enduites.

  • 124 notices de monuments historiques : 49 avec un classement, dont le Domaine national, la cathédrale Saint-Louis, l’église Notre-Dame et les Grandes et Petites Écuries, et 75 inscriptions seules, dont de nombreuses façades et toitures d’immeubles du centre.
  • Le centre est un site patrimonial remarquable, l’ancien secteur sauvegardé créé en 1973 : tout permis ou déclaration préalable y demande l’accord de l’. Son est en cours de révision.
  • Dans les abords d’un monument (périmètre délimité, ou champ de visibilité dans un rayon de 500 m), un permis ou une déclaration préalable n’est accordé qu’avec l’accord de l’.
  • Deux sites classés (le domaine de Montreuil, le domaine La Solitude) et trois sites inscrits (les quartiers anciens, les parcelles autour du domaine de Montreuil, les abords de la route nationale 10). En site inscrit, avis de l’ et délai de 4 mois ; en site classé, autorisation spéciale.
  • Le service compétent est l’Unité départementale de l’architecture et du patrimoine des Yvelines (UDAP 78), à Versailles.

Sol et risques à Versailles

Une large part de Versailles est exposée au -gonflement des argiles, souvent à un niveau fort. Pour une extension, l’étude de sol est donc la règle plutôt que l’exception.

  • Argiles : dans les zones d’exposition moyenne ou forte, une étude géotechnique est obligatoire avant de signer le contrat de construction, et le constructeur suit ses recommandations. Une extension n’en est dispensée que si elle fait moins de 20 m² et qu’elle est désolidarisée de la maison.
  • Treize arrêtés de catastrophe naturelle, dont quatre pour la sécheresse (2003, 2009, 2020 et 2022) et huit pour des inondations ou coulées de boue, le dernier en octobre 2024.
  • Pas de plan de prévention des risques naturels propre à la commune, ni de périmètre d’anciennes carrières.

Questions fréquentes

Mon adresse est-elle dans le secteur sauvegardé de Versailles ?

Le secteur sauvegardé couvre le centre historique : les quartiers Saint-Louis et Notre-Dame, la Place d’Armes et les avenues du Trident, le Parc aux Cerfs. Sa limite exacte figure sur le plan du : la recherche d’adresse en haut de page indique si votre parcelle en fait partie.

Quelle hauteur pour surélever une maison à Versailles ?

En zone UG, 7 m à l’ (6 m en UGd et UGe), avec un seul niveau de habitables au-dessus. Au Parc aux Cerfs, 9 m à l’égout et 12 m au . Ailleurs dans le secteur sauvegardé, le volume existant est maintenu, sauf surélévation prévue au plan pour l’adresse.

Faut-il une place de parking pour aménager des combles ?

Pas dans les zones résidentielles du PLU, qui ne demandent aucune place pour un aménagement de . Dans le secteur sauvegardé, l’article SA 12 du ne prévoit pas cette exemption.

Quelle emprise au sol pour une extension à Versailles ?

30 % du terrain en zone UG (25 % en UGb), 30 % au Parc aux Cerfs, 35 à 45 % en UC, 40 à 50 % en UE, 50 % en UD. Il faut aussi garder la moitié des espaces libres en .

Peut-on construire une véranda à Versailles ?

Oui, en l’accordant avec la maison en volume et en matériaux. Sur un bâtiment protégé du PLU, seulement en rez-de-chaussée. Dans le secteur sauvegardé, une toiture transparente est admise sur un volume d’accompagnement.

Peut-on peindre une façade en meulière à Versailles ?

En zone UG, la meulière est conservée apparente. Dans le secteur sauvegardé, la brique et la meulière ne sont ni peintes ni enduites.

Pour aller plus loin à Versailles

Sources

Ce guide est une synthèse indicative, rédigée pour aider à préparer un projet. Seuls le règlement et le plan de zonage officiels font foi, et la mairie reste seule compétente pour instruire une demande d'autorisation.